Entrar al mundo de la finca raíz en Colombia puede sentirse abrumador: tasas de interés, VIS, No VIS, arriendo, compra, notaría, impuestos… Pero una vez entiendes las reglas básicas, todo se vuelve mucho más manejable.
Esta guía está pensada para alguien que quiere dar sus primeros pasos: comprar vivienda, invertir en arriendo o simplemente entender qué está pasando con los precios.
1. Cómo funciona, en sencillo, el mercado inmobiliario en Colombia
En Colombia el mercado está muy ligado a tres cosas:
- La ciudad y el barrio (ubicación lo es casi todo).
- La tasa de interés y acceso al crédito (qué tan fácil es endeudarse).
- El nivel de ingresos de los hogares (qué tanta capacidad real hay para pagar).
A diferencia de otros países, aquí el sistema de estratos, la oferta de vivienda de interés social (VIS) y los subsidios de gobierno tienen un peso grande en la dinámica de precios y en el tipo de proyectos que ves en cada zona.
2. Actores principales que vas a escuchar todo el tiempo
- Constructoras y promotoras: desarrollan proyectos nuevos (obra nueva, preventas).
- Inmobiliarias y administradoras: intermedian arriendos, ventas y, en muchos casos, toda la gestión del inmueble.
- Bancos y entidades financieras: ofrecen créditos hipotecarios, leasing habitacional y productos de inversión.
- Notarías y oficinas de registro: donde se formalizan compraventas, hipotecas y cualquier cambio de dueño.
- Portales y plataformas digitales: el “vitrinazo” actual. Allí comparas precios, fotos, barrios y referencias de mercado.
Conocer quién hace qué te ayuda a saber a quién acudir según tu objetivo: comprar, vender, arrendar o invertir.
3. Tipos de vivienda y segmentos más comunes
Cuando empieces a mirar opciones, vas a encontrar varios términos que se repiten:
a) VIS y No VIS
- VIS (Vivienda de Interés Social):
Tiene topes de precio definidos por el Gobierno. Está pensada para hogares con ingresos medios y bajos. Suele tener acceso a subsidios, tasas preferenciales y programas como Mi Casa Ya. - No VIS:
Todo lo que está por encima del tope VIS. Aquí entran viviendas de estratos medios y altos, proyectos “premium” y segundas viviendas.
b) Nueva vs usada
- Vivienda nueva: comprada directamente a la constructora o en proyectos recién entregados. Ventaja: estrenas, sueles tener garantías y algunos beneficios tributarios.
- Vivienda usada: inmuebles que ya han tenido uno o varios dueños. Muchas veces están mejor ubicados, pero requieren revisión técnica y jurídica más cuidadosa.
c) Residencial, comercial y otros
- Residencial: apartamentos y casas para vivir o arrendar.
- Comercial: locales, oficinas, bodegas. Suelen ser más sensibles a ciclos económicos y cambios en la ciudad.
- Turístico / corta estadía: inmuebles pensados para arriendos temporales (Airbnb, turistas, nómadas digitales), sujetos a reglamentos de propiedad horizontal y normativas puntuales de cada ciudad.
4. Por qué una propiedad vale lo que vale
En Colombia el precio no es solo “cuántos metros tiene”, sino una mezcla de varios factores:
- Ubicación: ciudad, barrio, cercanía a transporte, comercio, parques, universidades, centros empresariales.
- Estrato: influye en el costo de servicios públicos y en la percepción de la zona.
- Metros cuadrados y distribución: no es igual 60 m² bien distribuidos que 60 m² con espacios mal aprovechados.
- Edad del inmueble: edificios nuevos suelen costar más por m²; los más antiguos pueden tener espacios más amplios, pero requieren mantenimiento.
- Amenidades: portería 24/7, parqueaderos, zonas verdes, gimnasio, coworking, piscina, etc.
- Oferta y demanda del sector: si hay muchos proyectos similares en la misma zona, los precios tienden a competir más; si casi no hay oferta, suben.
Por eso es clave comparar varias opciones en la misma zona y, si puedes, revisar el precio por metro cuadrado.
5. Arriendo vs compra: qué tener claro
Si vas a arrendar
- El canon de arriendo suele estar entre 0,4 % y 0,7 % del valor comercial del inmueble, dependiendo de la ciudad, el estrato y el tipo de vivienda.
- La mayoría de contratos reajustan el valor anualmente, normalmente con base en el IPC o el incremento autorizado por ley.
- Una buena administración (inmobiliaria o administrador de confianza) te ayuda con selección de inquilino, póliza, recaudo y manejo de reparaciones.
Si vas a comprar
- Vas a lidiar con cuota inicial, crédito hipotecario o leasing, gastos de notaría, registro, estudio de títulos, avalúo, entre otros.
- Es fundamental calcular cuánto pagarías de cuota mensual y compararlo con lo que costaría arrendar algo similar.
- Antes de firmar promesa, revisa: tradición y libertad, reglamento de propiedad horizontal, estado de la copropiedad y posibles deudas (administración, impuestos).
6. Conceptos legales y financieros básicos
No necesitas ser abogado, pero sí entender algunas palabras clave:
- Escritura pública: documento que se firma en notaría para formalizar la compraventa.
- Registro: inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; ahí quedas como dueño.
- Crédito hipotecario: préstamo de largo plazo con el inmueble como garantía.
- Leasing habitacional: la entidad financiera mantiene la propiedad mientras tú pagas un canon; al final puedes ejercer una opción de compra.
- Avalúo: valoración técnica del inmueble que sirve como referencia para el banco y para ti.
- Propiedad horizontal (PH): régimen que aplica a edificios y conjuntos; trae normas internas, cuotas de administración y reglamentos.
7. Primeros pasos si estás empezando desde cero
- Define tu objetivo
¿Quieres vivienda propia, inversión para arriendo, local comercial, segunda vivienda? Eso cambia todo. - Haz un diagnóstico financiero personal
- ¿Cuánto puedes destinar mensualmente sin ahogarte?
- ¿Cuánto tienes hoy para cuota inicial?
- ¿Qué nivel de riesgo estás dispuesto a asumir?
- Elige 1 o 2 ciudades y máximo 3 barrios para investigar
Es mejor conocer bien unos pocos sectores que mirar “todo el país”. - Empieza a revisar precios reales
Usa portales, visitas de campo y, si puedes, habla con una inmobiliaria para tener datos de cierres reales, no solo precios de aviso. - Compara escenarios de crédito
Simula con varias entidades: tasa, plazo, tipo de producto (crédito vs leasing). No te quedes con la primera opción. - Busca acompañamiento
Un buen asesor inmobiliario, un abogado y/o un contador pueden ayudarte a evitar errores costosos, sobre todo en tu primera compra o inversión.
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