El futuro del mercado inmobiliario después de la pandemia en Colombia

La pandemia fue un punto de quiebre para casi todo: trabajo, familia, estudios… y por supuesto, vivienda. Lo que antes se veía como “normal” en el mercado inmobiliario colombiano cambió en pocos meses: la forma de habitar, las prioridades al buscar casa y la manera de trabajar hicieron que el sector se reacomodara a la fuerza.

Hoy, con más perspectiva, vale la pena mirar hacia adelante: ¿cómo se ve el futuro del mercado inmobiliario en Colombia después de la pandemia?

1. De “dormir en la casa” a “vivir de verdad en la casa”

Antes de 2020, muchas personas usaban su vivienda casi como hotel: salir temprano, llegar tarde, poco tiempo en casa. El confinamiento cambió eso por completo:

• La casa se volvió oficina, colegio, gimnasio y espacio social.
• Empezó a ser clave tener buena ventilación, luz natural, balcón o terraza.
• La gente empezó a preguntar más por zonas verdes, coworking en el edificio, espacios comunes útiles, no solo por el número de habitaciones.

Estas prioridades no se deshicieron cuando acabaron las cuarentenas. Siguen influyendo en qué tipo de proyectos se venden mejor y qué inmuebles se arriendan más rápido.

2. Trabajo híbrido y nuevas ubicaciones “ganadoras”

El teletrabajo total bajó, pero el esquema híbrido llegó para quedarse en muchas empresas. Eso tiene varios efectos:

• Personas que ya no necesitan estar todos los días en la oficina se atreven a vivir un poco más lejos, buscando:
  • Más área por el mismo precio
  • Conjuntos con mejores zonas comunes
  • Barrios más tranquilos o con más naturaleza
• Zonas periféricas, municipios cercanos a grandes ciudades y algunos corredores viales han ganado protagonismo como opciones de vivienda.

Para el futuro, es probable que veamos dos perfiles claros de demanda:

• Quienes priorizan cercanía a oficinas y transporte masivo.
• Quienes aceptan distancias más largas a cambio de mejor calidad espacial y entorno.

3. Oficinas: no desaparecen, se transforman

Durante la pandemia se habló de “la muerte de la oficina”. No pasó. Lo que sí cambió es cómo deben ser los espacios de trabajo:

• Menos metros de puestos fijos y más espacio para salas colaborativas, creatividad y reuniones.
• Oficinas que funcionan como punto de encuentro más que como sitio obligatorio de permanencia.
• En algunos submercados, reconversión de edificios obsoletos hacia:
  • Usos mixtos (vivienda + comercio + oficinas)
  • Espacios de coworking
  • Consultorios o servicios especializados

A futuro, los inmuebles corporativos mejor ubicados, flexibles y eficientes en costos seguirán teniendo demanda; los que no se adapten a ese modelo tendrán que reinventarse o perder valor.

4. Bodegas, logística y el impulso del comercio electrónico

El comercio electrónico creció a gran velocidad durante la pandemia, y aunque se estabilizó después, dejó instalada una necesidad clara:

• Más centros de distribución, bodegas y espacios logísticos cerca de las ciudades.
• Mayor interés en inmuebles que permitan entregas de “última milla” de forma eficiente.

Esto empuja el desarrollo de:

• Parques industriales modernos en la periferia de las ciudades.
• Bodegas más tecnificadas (altura, patios de maniobra, sistemas de carga).

Para el inversionista, este segmento se perfila como uno de los más sólidos en el mediano plazo.

5. Digitalización del sector: de lujo a obligatorio

Otro cambio que la pandemia aceleró fue la digitalización de todo el proceso inmobiliario:

• Visitas virtuales, recorridos 3D y videos dejaron de ser “extra” y se volvieron casi estándar.
• El contacto inicial se concentra en canales digitales: portales, redes sociales, WhatsApp, CRM.
• Cada vez hay más herramientas para:
  • Firmar contratos de forma electrónica
  • Pagar cánones de arriendo en línea
  • Hacer seguimiento a leads y operaciones

Hacia adelante, las inmobiliarias y proyectos que no integren tecnología de forma seria se verán en desventaja frente a quienes sí lo hagan. El usuario ya espera poder hacer gran parte del proceso desde el celular.

6. Vivienda sostenible y eficiencia en costos

El aumento del costo de vida y la preocupación ambiental impulsan otra tendencia: la vivienda sostenible y eficiente.

• Mayor interés en:
  • Buen aislamiento térmico
  • Sistemas de ahorro de agua y energía
  • Iluminación natural y ventilación cruzada
• Los compradores e inquilinos empiezan a preguntar no solo “¿cuánto vale el arriendo?”, sino también:
  • “¿Cuánto se paga de servicios?”
  • “¿Qué tan costosa es la administración?”

En el futuro, los proyectos que demuestren menores costos de operación y un enfoque ambiental claro tendrán una ventaja competitiva, especialmente para inversión a largo plazo.

7. Riesgos y desafíos: tasas, informalidad y capacidad de pago

No todo es positivo. El mercado también carga efectos y cicatrices:

• Tasas de interés: el ciclo de alzas post-pandemia complicó la compra para muchas familias. Aunque las tasas tiendan a moderarse, el miedo a endeudarse sigue presente.
• Capacidad de pago: muchos hogares salieron de la pandemia con deudas, ingresos golpeados o informalidad laboral más alta, lo que dificulta el acceso al crédito.
• Segmentación del mercado:
  • Proyectos bien ubicados y de calidad siguen vendiéndose relativamente bien.
  • Otros, en zonas saturadas o con propuestas poco claras, se mueven lento y tienen que ajustar precios o replantearse.

El futuro exige más rigor en el análisis de cada inversión; ya no basta con “comprar cualquier cosa porque la finca raíz nunca falla”.

8. Qué implica todo esto para cada tipo de actor

Para quien quiere comprar vivienda propia

• Definir muy bien ciudad, barrio y estilo de vida (trabajo presencial vs híbrido).
• Buscar proyectos con buena conectividad, zonas comunes útiles y eficiencia en servicios.
• Revisar con lupa la cuota mensual real: crédito + administración + servicios.

Para quien quiere invertir

• Pensar en estrategias específicas:
  • Arriendo tradicional en zonas con demanda estable.
  • Inmuebles logísticos si el capital lo permite.
  • Vivienda bien ubicada con atributos post-pandemia (espacios exteriores, estudios, coworking).
• Mirar siempre datos: rentabilidad neta, vacancia esperada, nivel de riesgo.

Para desarrolladores e inmobiliarias

Transparencia en información y costos.

Escuchar más al usuario final: qué valora después de haber vivido la pandemia.

Diferenciarse con:

Productos bien pensados (no solo acabados bonitos).

Procesos digitales claros y atención rápida.